En este artículo intentaré explicarte cómo invertir en viviendas usando el dinero de otros, es decir, el dinero del banco. Esto puede hacerse a través de la llamada deuda buena para comprar inmuebles. Es por ello que intentaré explicar detalladamente el paso a paso cómo invertir en inmuebles en España con poco dinero.
Antes de empezar, repasemos cómo es una compra típica y cómo es la financiación que los bancos suelen ofrecer. Pongamos como ejemplo que compras un inmueble en una ciudad media de España por 70,000 EUR, que es aproximadamente la media del importe por el que sería óptimo comprar una vivienda para invertir. En general, estos inmuebles se alquilan por unos 500 EUR al mes, lo que te dará una buena rentabilidad si sabes ajustar todo el presupuesto.
Si vas al banco a solicitar una hipoteca, probablemente te darán entre el 60% y el 70% de ese importe porque, al ser una inversión y no tu primera vivienda, los bancos confían menos y es el importe que suelen ofrecer. Supongamos que te dan el 70%, es decir, 49·000 euros· Tú tienes que poner de tus ahorros 21,000 euros.
Costes que debes considerar cuando compras una vivienda en España
– Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): depende de la comunidad autónoma y va del 4% al 10%. Supongamos un 8%, serían 5·600 euros.
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava las transmisiones onerosas de bienes y derechos, así como actos jurídicos documentados y operaciones societarias. Este impuesto varía según la comunidad autónoma en España. Por ejemplo, en Galicia la tasa general para bienes inmuebles es del 10%, mientras que en Madrid es del 6%. En Cataluña, la tasa puede llegar al 10% dependiendo del valor del inmueble y la edad del comprador· En Andalucía, la tasa general es del 7%, pero puede ser del 3,5% para menores de 35 años que adquieran su primera vivienda. Es importante consultar la normativa específica de cada comunidad autónoma para conocer las tasas y posibles reducciones aplicables (Atriga Gal) (Bizkaia Eus).
– Comisión de la inmobiliaria: si la hay, supongamos 2,000 EUR.
La comisión de una inmobiliaria en España suele oscilar entre el 3% y el 6% del precio de venta del inmueble, aunque puede variar dependiendo de la ubicación y del tipo de propiedad. No existe una regulación específica que determine estos porcentajes, lo que permite a cada agencia establecer sus propias tarifas. En algunos casos, la comisión es pagada por el vendedor, en otros por el comprador, o incluso dividida entre ambos. Las agencias tradicionales suelen tener comisiones más altas en comparación con las agencias online o proptech, que a menudo ofrecen tarifas más competitivas y tiempos de venta más rápidos gracias a su uso intensivo de la tecnología (Comisión inmobiliaria en la venta).
– Notario y registro: aproximadamente 800 EUR.
Al comprar una vivienda en España, los costes asociados a notario y registro son esenciales· Los honorarios notariales suelen oscilar entre 600 y 1,000 EUR, ya que están regulados a nivel estatal. Este coste incluye la redacción de la escritura pública de compraventa· Por otro lado, inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad tiene un coste aproximado de 500 EUR. Este registro es importante porque ofrece protección legal al nuevo propietario y facilita futuras transacciones y financiación. Además, es recomendable considerar la contratación de una gestoría, cuyo coste puede ser de hasta 500 EUR, para agilizar y asegurar todos los trámites burocráticos necesarios (Housfy).
– Reforma o lavado de cara: 5,000 EUR
Los costes medios de reforma para una vivienda en España de 2 habitaciones, 1 baño, salón comedor y cocina independiente, con la finalidad de realizar una baja inversión, podrían rondar entre los 5,000 y 10,000 EUR. Esto incluiría una limpieza profunda, pintura interior, pulido de suelos y reparaciones menores como arreglo de grietas, sustitución de elementos deteriorados y pequeñas mejoras estéticas· Es importante tener en cuenta la calidad de los materiales y la mano de obra para asegurar un resultado óptimo sin comprometer la inversión inicial.
En total, tendrías que poner de tus ahorros unos 34,400 EUR. Pero ¿cómo puedes poner menos dinero?
¿Qué debes hacer para obtener financiación y comprar una vivienda en España?
Idea 1: Ten claro qué quieres
Muchas veces se quiere encontrar la mejor financiación pero no se tiene claro qué se busca específicamente. Saber qué priorizar y decidir qué se está dispuesto a ceder para llegar a un acuerdo. Por ejemplo, se podría enfocar en minimizar el dinero que sale de los ahorros sin importar tanto el coste total.
Idea 2: Empatía y ganar-ganar con el banco
Es importante recordar que los agentes bancarios son personas con miedos, deseos y objetivos. Ayúdales a lograr sus objetivos y estarán más dispuestos a ayudarte en tu propósito. Por ejemplo, cumplir con tus pagos, no hacerles perder tiempo, y buscar acuerdos beneficiosos para ambos.
Idea 3: Ponte presentable para acudir a la cita en el banco
Lleva toda la documentación bien preparada y transmite confianza mostrando tus activos e ingresos de manera clara y organizada. La tasa de esfuerzo es clave: los bancos suelen querer que no superen el 35%.
Idea 4: Sé creativo
Para la entrada, reforma o impuestos, hay formas de financiar estos gastos. Por ejemplo, hipotecas del 100%, préstamos personales, pignoración de activos, pólizas de crédito, compras financiadas, pagos aplazados de impuestos, etc.
Idea 5: No te detengas
Solo necesitas un sí. Visita varias sucursales y busca hasta que encuentres la financiación que necesitas. O por otro lado busca un asesor inmobiliario que podrá facilitarte este proceso ya que tienen acuerdos de colaboración con oficinas hipotecarias que harán todo estos pasos por ti y permitirán ofrecer un mejor acuerdo.
¿Qué estrategias debes seguir antes de comprar una vivienda?
BRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat): Es un proceso que incluye comprar al contado o con un préstamo puente, reformar, alquilar, refinanciar y repetir Esto es una estrategia de inversión inmobiliaria que consiste en comprar una propiedad, rehabilitarla para aumentar su valor, alquilarla para generar ingresos, refinanciarla para recuperar el capital invertido y luego repetir el proceso con otra propiedad Esta estrategia permite a los inversores maximizar el retorno de su inversión inicial al tiempo que construyen un portafolio de propiedades que generan ingresos pasivos a largo plazo
- Financiar sobre tasación: Si compras a buen precio, podrías financiar incluso más del 100% Esto implica obtener un préstamo hipotecario cuyo monto se basa en el valor de tasación del inmueble, en lugar del precio de compra Esto significa que si el valor de tasación es superior al precio de compra, el inversor puede obtener un préstamo que cubra una parte o la totalidad del precio de compra, utilizando el valor tasado como garantía. Esta estrategia puede permitir al inversor maximizar el apalancamiento y reducir la cantidad de capital propio necesario para adquirir la propiedad.
- Combinar varias fuentes de financiación: Préstamos personales, financiación de proveedores, del gobierno, del vendedor, de otros inversores, etc. Esto significa utilizar diferentes métodos para obtener el capital necesario para adquirir una propiedad. Esto puede incluir no solo hipotecas bancarias, sino también préstamos personales, financiamiento del vendedor, crowdfunding inmobiliario, inversores privados o incluso financiamiento a través de programas gubernamentales. Al diversificar las fuentes de financiación, se pueden maximizar las oportunidades de obtener el capital necesario para realizar una inversión inmobiliaria, adaptándose a las necesidades específicas y las condiciones del mercado.
- Usar tus activos como garantía: Refinanciar hipotecas existentes, usar avalistas, otro titular hipotecante, doble garantía, etc. Implica utilizar propiedades u otros bienes que poseas como respaldo para obtener financiamiento adicional o mejores condiciones en préstamos hipotecarios. Esto significa que, en lugar de depender únicamente de tus ingresos o del valor del inmueble que estás adquiriendo, puedes ofrecer otros activos como garantía para obtener un préstamo o mejorar las condiciones de financiación. Por ejemplo, podrías utilizar una propiedad que ya posees como garantía adicional para obtener una hipoteca con tasas de interés más favorables o para aumentar el monto del préstamo.
Con creatividad y esfuerzo, puedes llevar la negociación a tu terreno y conseguir mejores resultados de tu objetivo tarde o temprano. Espero que este análisis te haya servido para darte cuenta de que hay muchas opciones y estrategias para invertir en inmuebles con poco dinero.
Conclusiones
En resumen, con este artículo intentamos ofrecer algunas pautas para todos aquellos que deseen adentrarse en el mundo de la inversión inmobiliaria, utilizando el dinero del banco y minimizando el capital propio necesario. Con ello hemos ofrecido desde procesos de compra y financiación hasta estrategias concretas como BRRR, financiamiento sobre tasación, combinación de fuentes de financiación y el uso de activos como garantía, utilizando herramientas prácticas para optimizar la inversión. Como agentes inmobiliarios especializados en facilitar este tipo de transacciones, estamos comprometidos a ofrecer asesoramiento personalizado y acompañamiento en todo el proceso. ¡Contáctanos a través de nuestra web para explorar juntos las mejores oportunidades de inversión inmobiliaria!
